14 mrt Checklist bij de aankoop van een appartement
Ben je van plan om een appartement aan te kopen in een bestaand appartementsgebouw? Zorg er dan voor dat je goed voorbereid bent!
Je makelaar en notaris zullen je hierbij alvast helpen. Zij zijn immers verplicht om een aantal vragen te stellen aan de syndicus van het appartementsgebouw.
Zo dienen zij onder meer te vragen naar eventuele verbouwingen aan het appartementsgebouw in de nabije toekomst, of er bepaalde procedures en discussies hangende zijn, hoeveel de jaarlijkse afrekening van de privatieve en de gemeenschappelijke kosten bedraagt, enzovoort.
Op die manier krijg je als koper een omstandig informatiedossier in handen en kan je goed geïnformeerd de aankoop van je appartement doen.
Bovendien krijg je bij je aankoop van je appartement ook de statuten van het gebouw overhandigd waarin o.a. een beschrijving staat van jouw appartement, de gemeenschappelijke delen en in welke gemeenschappelijke kosten je wel en niet moet meebetalen. Lees dit document dus goed door.
Ook de verslagen van de laatste algemene vergaderingen zitten boordevol informatie en geven je een goed beeld van alles wat er gaande is in het appartementsgebouw.
Gemeenschappelijke delen bij de aankoop van een appartement
Bij de aankoop van een appartement, word je niet alleen eigenaar van je eigen appartement, maar ook mede-eigenaar van de gemene delen.
Onder de gemene delen wordt verstaan:
- Alle zaken die te maken hebben met de structuur van het gebouw. Denk maar aan het dak, de gevel, de draagmuren, de inkomhallen, de traphallen, …
- Maar ook gemeenschappelijke installaties zoals de lift, een gemeenschappelijke waterontharder, en dergelijke, behoren tot de gemene delen.
De statuten van het appartementsgebouw
Een ander element dat je zeker op je checklist dient te plaatsen bij de aankoop van het appartement, is het nazicht van de statuten van het appartementsgebouw.
De basisakte en het reglement van mede-eigendom, vormen samen de statuten van het appartementsgebouw. Deze statuten bevatten de regels rond de samenleving in mede-eigendom en moeten dus door elke mede-eigenaar gerespecteerd en nageleefd worden.
Als toekomstige eigenaar stelt de notaris je de basisakte en het reglement van mede-eigendom ter beschikking. Zo kan je ze inlezen, alvorens je overgaat tot de definitieve aankoop van het appartement.
Onderteken je de aankoopakte? Dan ga je automatisch akkoord met de inhoud van de statuten van het gebouw.
Quotiteiten en gemeenschappelijke kosten
Bij de gemeenschappelijke delen horen ook gemeenschappelijke kosten. Zo betaalt elke mede-eigenaar bij de aankoop van zijn appartement voor de onderhouds- en herstellingskosten van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. Denk maar aan het poetsen van de traphallen, het onderhoud van de lift, ….
Hoeveel je als mede-eigenaar juist moet bijdragen, is onder meer afhankelijk van:
- het aantal quotiteiten of aandelen dat je als eigenaar bezit;
- het aantal ‘faciliteiten’ waarvan het appartementsgebouw geniet (bv. poetsdienst, tuinman, vuilophaling,….).
Het eerste kan je terugvinden in de aankoopakte van het appartement en in de basisakte van het appartementsgebouw . Het laatste kan je o.a. bekijken in de afrekeningen van de gemeenschappelijke kosten.
Echter kan het zijn dat sommige mede-eigenaars voor bepaalde faciliteiten bijvoorbeeld minder of niet moeten bijdragen in de kosten omdat dit op een Algemene Vergadering werd beslist of omdat er specifieke verdeelsleutels worden beschreven in de statuten..
Indien dit laatste het geval is, staat dit vermeld in het reglement van mede-eigendom wat ‘deel 2’ is in de statuten. Afwijkende beslissingen van een algemene vergadering vind je logischerwijs in de verslagen terug.
Mogelijke procedures
Als er hangende gerechtelijke procedures zijn die verband houden met de mede-eigendom, dan moet de syndicus dit aan de notaris te melden op het moment dat hij de vragenlijst van de notaris beantwoordt.
Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat er een procedure hangende is met een mede-eigenaar over diens bijdrage in de kosten, met een vroegere syndicus of met een aannemer die bepaalde werken uitvoerde aan de gemene delen.
Toekomstige kosten aan het appartementsgebouw
Bij een bestaand appartement dat al een tijdje geleden gebouwd is, heb je meer kans op grote kosten in de nabije toekomst. Bij een nieuwbouw appartement verlaagt die kans drastisch.
Lees de documentatie van de notaris daarom grondig door. Zo kan je een inschatting maken van de mogelijke kosten die bovenop de aankoop van je appartement komen.
Tot de documentatie behoren de verslagen van de Algemene Vergadering van de laatste drie jaar, alsook de afrekeningen van de gemeenschappelijke kosten van de afgelopen twee jaar.
Je bekijkt ook best grondig de aanbevelingen op het EPC van het appartement dat je wilt kopen.
Houd er ten slotte ook rekening mee dat alle daken in appartementen tegen 2020 volledig geïsoleerd moeten zijn. Ook moeten alle ramen tegen 2023 uit dubbel glas bestaan. Besteed dus zeker aandacht aan de staat van het dak en de ramen, aangezien dit ook nog bijkomende kosten met zich mee kan brengen.