Hoe zit het met de gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw?

19 feb Hoe zit het met de gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw?

Als je eigenaar bent van een appartement in een appartementsgebouw, dan kom je in aanraking met twee soorten kosten die te maken hebben met je eigendom, namelijk:

1. De private kosten van je appartement (internetaansluiting, telefonie, elektriciteitsverbruik in je appartement): voor deze kosten ontvang je de facturen op jouw naam en die betaal je ook zelf.
2. De gemeenschappelijke kosten in het appartementsgebouw (onderhoudskosten lift, verlichtingskosten van de gang en de traphal, …): deze facturen komen op naam van de vereniging van mede-eigenaars toe bij de syndicus van het gebouw en worden ook door de syndicus vanuit de gemeenschappelijke rekening van de VME betaald. De syndicus dient vervolgens deze gemeenschappelijke kosten op een correcte manier te verdelen onder alle mede-eigenaars van het gebouw.

Hoe deze kostenverdeling tot stand komt en welke verschillende manieren er zijn om als mede-eigenaar hierin bij te dragen, ontdek je in dit artikel.

De berekening van je aandeel in de gemeenschappelijke kosten

In het reglement van mede-eigendom (= deel 2 van de statuten van het gebouw) staat beschreven in welke gemeenschappelijke kosten je in welke verhouding dient bij te dragen.
Deze verhouding wordt doorgaans bepaald door het eigendomsaandeel dat elke mede-eigenaar bezit in de gemeenschappelijke delen, oftewel de quotiteiten genoemd.

Hoeveel quotiteiten je als mede-eigenaar hebt, vind je terug in de aankoopakte van je appartement en in de basisakte van het appartementsgebouw en wordt berekend op basis van o.a. netto vloeroppervlakte en nog een aantal andere parameters.

Hieronder een voorbeeld:

Stel dat alle gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw samen 2000 quotiteiten vertegenwoordigen en dat er in de basisakte staat opgenomen dat er 250 quotiteiten aan jouw appartement werden toebedeeld, dan zal je als mede-eigenaar hoogstwaarschijnlijk voor een heleboel gemeenschappelijke kosten voor 12,5 procent (of 250/2000sten) hierin moeten bijdragen.

Daarnaast kan het ook zijn dat je bijdrage afhankelijk is van het persoonlijke voordeel dat je hebt van bepaalde gemeenschappelijke delen.

Heb je bijvoorbeeld een appartement op het gelijkvloers en maak je bijgevolg dus nooit gebruik van de lift? Dan is het mogelijk dat er in het reglement van mede-eigendom staat dat je als mede-eigenaar niet, of slechts beperkt moet bijdragen in de onderhoudskosten van de lift.

En ten slotte is het ook mogelijk dat in het reglement van mede-eigendom expliciet wordt afgeweken van de klassieke ‘quotiteiten- verdeling’ en dat er voor bepaalde kosten een ‘gelijke delen’ principe gehanteerd wordt.

Wat met de facturatie van de kosten aan de gemeenschappelijke delen?

Zoals hierboven reeds vermeld, komen de facturen voor de gemeenschappelijke kosten op naam van de vereniging van mede-eigenaars toe op het adres van de syndicus.

Het is dan ook de syndicus die in de praktijk deze facturen betaalt, en dit met de financiële middelen die door de mede-eigenaars ter beschikking worden gesteld op de (gemeenschappelijke) VME-rekening(en).

3 soorten geldstromen voor gemeenschappelijke kosten

Werkkapitaal

Om ervoor te zorgen dat de syndicus voldoende middelen ter beschikking heeft om al deze facturen te betalen, zal deze op geregelde tijdstippen een provisie vragen aan de mede-eigenaars en dit zoals afgesproken op de Algemene Vergadering en berekend in de jaarbegroting. Deze provisie staat ook wel gekend als het periodiek werkkapitaal.

Het periodiek werkkapitaal wordt gebruikt om regelmatige uitgaven te bekostigen, zoals bijvoorbeeld:

• de verlichtingskosten van de gemene delen;
• de beheerskosten voor de syndicus;
• kleine herstellingskosten, zoals de vervanging van een lamp in de inkomhal.

Waarborgfonds

Het is onvoldoende voor de syndicus om bijvoorbeeld elke maand precies 1/12 van het benodigde jaarbudget op te vragen. Een aantal grote facturen komen immers vaak op hetzelfde moment (brandverzekering, liftonderhoud,….) en er kunnen ook onvoorziene kosten zijn als gevolg van een schadegeval, een eigenaar die zijn bijdragen niet kan betalen of een andere reden.

Om te vermijden dat de syndicus in de loop van het werkjaar zonder geld komt te zitten, wordt er aan elke eigenaar eenmalig een budget opgevraagd dat dient om deze piekmomenten op de rekening op te vangen.

Deze buffer is gekend onder de naam waarborgfonds en blijft te allen tijde op naam van de eigenaar staan.

Het waarborgfonds zal ook terug uitgekeerd worden als die eigenaar zijn appartement ooit verkoopt (je kan het beschouwen als een soort van ‘huurwaarborg’ maar dan voor de gemeenschappelijke kosten).

Reservefonds

En ten slotte bestaat er nog zoiets als het reservefonds, dat sinds de komst van de nieuwe appartementswet vanaf 01.01.19 verplicht is voor alle verenigingen van mede-eigenaars waarvan hun mede-eigendom vijf jaar geleden of nog eerder is gebouwd.

Dit reservefonds is een spaarpot die mede-eigenaars opbouwen om grote herstellings- of renovatiewerken aan het gebouw voor te financieren.

Een aantal voorbeelden van grote herstellings- en renovatiewerken zijn:

• de renovatie van de lift;
• de aanleg van een nieuw dak;
• het onderhoud van de gevel.

Dit reservefonds werd in het leven geroepen om te vermijden dat bepaalde gebouwen niet naar behoren worden onderhouden of gerenoveerd.

Het grote verschil met het waarborgfonds is dat je als verkoper van een appartement geen recht hebt op je opgebouwde spaarpotje maar dat dit integraal overgaat naar de nieuwe eigenaar. Hier kan je best rekening mee houden bij de bepaling van je verkoopprijs.