07 nov Hervorming van het appartementsrecht: 5 belangrijke veranderingen
Vanaf 1 januari 2019 treedt de hervorming van het appartementsrecht – officieel gekend als de wet op de mede-eigendom – in werking.
Met deze hervorming wil de Kamer van Volksvertegenwoordigers de rechten en de plichten van de eigenaars, de huurders en de syndicus herbalanceren.
Zo zal je onder meer in het hervormde appartementsrecht de komst van een verplicht onderhands reglement van inwendige orde terugvinden. De bedoeling hiervan is om vlotter en goedkoper wijzigingen aan de statuten doen laten doorvoeren. Vroeger dienden alle wijzigingen aan de statuten immers notarieel te passeren en dat bracht veel kosten met zich mee.
Deze en nog een aantal andere, belangrijke wijzigingen, lichten we hieronder kort voor je toe:
Vlottere besluitvormingsprocessen
Een eerste wijziging in de hervorming van het appartementsrecht, is de aanpassing van de vereiste meerderheden om bepaalde zaken rond de mede-eigendom goed te keuren op algemene vergaderingen.
Hieronder een korte toelichting :
- Vroeger diende ¾-meerderheid het eens te zijn met werken in de gemeenschappelijke delen. Vanaf 1 januari wordt dit verlaagd naar ⅔-meerderheid.
- Voor wettelijk opgelegde werken (brandveiligheid, isolatienormen, …) heeft men een meerderheid van 50 procent + 1 stem nodig. Hiervoor was dit 75 procent.
- Voor andere beslissingen blijft de ⅘-meerderheid vereist. Denk maar aan: splitsen of samenvoegen van appartementen, de aankoop van een stuk grond om de tuin uit te breiden, …
Daarnaast mag elke stemhoudende eigenaar zich op de vergadering laten bijstaan. Hiervan dient hij de syndicus vier werkdagen voor de vergadering in kennis te stellen. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch monopoliseren.
VME wordt bevoorrechte schuldeiser voor achterstallen
Verder zorgt de hervorming van het appartementsrecht er eveneens voor dat vanaf 1 januari 2019 de VME een voorrecht heeft op de onbetaalde bijdragen van een achterstallige eigenaar.
De kanttekening is hier wel dat dit voorrecht enkel geldt voor de bijdragen van het lopende boekjaar en het vorige boekjaar.
Een correcte financiële opvolging door je syndicus wordt nu dus nog belangrijker om alle niet-betaalde bijdragen te kunnen recupereren!
Het “wie betaalt, beslist”-principe
Een andere nieuwigheid in de hervorming van het appartementsrecht is, het “wie betaalt, beslist”-principe. Dit wil zeggen dat een deelname aan de stemming van agendapunten enkel voorbehouden is aan de eigenaars die dienen mee te betalen in die beslissing.
Stel dat er bijvoorbeeld in de statuten staat geschreven dat eigenaars die op het gelijkvloers wonen, niet hoeven mee te betalen voor de herstellings- en onderhoudskosten aan de lift. Dan zullen deze mede-eigenaars vanaf 1 januari 2019 dus niet langer meer mee mogen stemmen en beslissen over deze kosten.
Een verplicht reglement van inwendige orde
Verder dient elk gebouw met de inwerkingtreding van de hervorming van het appartementsrecht een verplicht reglement van inwendige orde te hebben dewelke aan een aantal verplichte vormvereisten dient te voldoen.
Zo moet het document minstens volgende zaken bevatten:
- De benoeming van de syndicus, zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de regels over een hernieuwing of opzegging van zijn mandaat.
- De periode waarin de algemene vergadering samenkomt, de manier van bijeenroeping, hun werkwijze, hun bevoegdheden en het bepaalde bedrag van mededinging.
- De bevoegdheden en verplichtingen van de rekeningcommissaris.
Bij een eventueel reeds bestaand reglement van inwendige orde, dienen beide documenten samengevoegd geïnterpreteerd en gelezen te worden.
De verplichting van een reservefonds
Ten slotte heeft de hervorming van het appartementsrecht het ook over de verplichte aanleg van een reservefonds.
Let wel, dit reservefonds geldt enkel voor gebouwen van 5 jaar en ouder, en heeft als doel om grote renovatie- of herstellingswerken voor te financieren.
Het jaarlijkse budget voor het reservefonds dient minstens 5 procent van de gewone jaarkosten van het voorgaand boekjaar te bedragen.
Enkel indien 80 procent akkoord is om geen reservekapitaal aan te leggen, mag hiervan afgeweken worden.