15 apr Waarom is het aantal quotiteiten dat je bezit in een mede-eigendom belangrijk?
Wanneer je een appartement koopt in een appartementsgebouw met meerdere bewoners, dan maak je automatisch deel uit van de vereniging van mede-eigenaars (VME).
De vereniging van mede-eigenaars overkoepelt alle individuele eigenaars en is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. Ze wordt wettelijk vertegenwoordigd door haar syndicus.
Elke eigenaar is voor een bepaald percentage eigenaar in de grond en de constructies van het gebouw. Dit wordt uitgedrukt in quotiteiten, ook wel aandelen genoemd.
Het eigendomsaandeel van elke eigenaar
Hoeveel quotiteiten of aandelen je als mede-eigenaar hebt in de VME, vind je terug in de aankoopakte van je appartement en in de basisakte van het appartementsgebouw.
Het aantal quotiteiten is onder meer afhankelijk van:
- de netto-vloeroppervlakte
- de bestemming
- de ligging van het privatieve deel
- eventueel nog andere parameters
Hoeveel aandelen je bezit, speelt een belangrijke rol in:
- het bedrag dat je moet storten in het reservefonds en het waarborgfonds;
- je bijdrage in het periodiek werkkapitaal;
- het stemgewicht dat je hebt tijdens de algemene vergadering.
Het aandeel in de kosten
In het reglement van mede-eigendom vind je duidelijk terug in welke gemeenschappelijke kosten je in welke verhouding dient bij te dragen. Dit zijn de zogenaamde ‘kostenverdeelsleutels’.
Er zijn twee mogelijke opties om het aandeel in de gemeenschappelijke kosten te verdelen:
- Kostenverdeling op basis van quotiteiten of aandelen;
- Kostenverdeling op basis van het persoonlijke voordeel.
Kostenverdeling op basis van quotiteiten
Wanneer de kostenverdeling gebeurt op basis van het aantal quotiteiten of aandelen, dan zal jouw kostenplaatje afhankelijk zijn van het aantal quotiteiten of aandelen dat aan jouw appartement werd toebedeeld.
We lichten dit hieronder toe met een concreet voorbeeld:
Stel dat alle gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw samen 2000 quotiteiten vertegenwoordigen en dat er in de basisakte staat opgenomen dat er 250 quotiteiten aan jouw appartement werden toebedeeld, dan zal je als mede-eigenaar hoogstwaarschijnlijk voor een heleboel gemeenschappelijke kosten hierin moeten bijdragen voor 12,5 procent (of 250/2000sten).
Kostenverdeling op basis van het persoonlijke voordeel
Daarnaast kan het ook zijn dat je bijdrage afhankelijk is van het persoonlijke voordeel dat je hebt van bepaalde gemeenschappelijke delen.
Stel dat je bijvoorbeeld in een gebouw woont met een linker- en een rechterhal en jouw appartement is enkel betreedbaar langs de rechterhal, dan kan het zijn dat je volgens deze verdeling alleen dient bij te dragen in de kosten aan de rechterhal.
Een kostenverdeling op basis van het persoonlijke voordeel is oftewel:
- Uitdrukkelijk beschreven in het reglement van mede-eigendom of;
- In het verleden beslist door de algemene vergadering met een voldoende meerderheid van 4/5.
Wanneer dit laatste het geval is, kan je deze beslissing terugvinden in het desbetreffende verslag van de algemene vergadering.
Het stemgewicht tijdens de algemene vergadering
Ook het stemgewicht dat je hebt tijdens de algemene vergadering, wordt bepaald door het aantal quotiteiten dat aan jouw appartement werd toebedeeld.
Grote appartementen hebben doorgaans een hogere quotiteit, wat leidt tot een zwaarder gewicht in de besluitvorming.
Let wel, wanneer een mede-eigenaar op een AV meer stemmen heeft dan de andere mede-eigenaars samen, dan wordt het aantal stemmen dat hij heeft beperkt tot het totaal van de andere mede-eigenaars. De wetgeving zegt immers:
“Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.”
Kan je een wijziging van het aantal quotiteiten vragen?
Het durft wel eens te gebeuren dat een bepaalde eigenaar van een appartement meer moet betalen in de gemeenschappelijke kosten, terwijl zijn appartement even groot is als dat van een andere eigenaar.
In dat geval bestaat de mogelijkheid dat deze eigenaar de verdeling op basis van het aantal quotiteiten in vraag stelt.
Een mede-eigenaar die een wijziging wenst van de verdeling van de aandelen, kan dit punt agenderen op de algemene vergadering of rechtstreeks naar de vrederechter stappen.
De beslissing om het aantal quotiteiten te wijzigen, dient unaniem te gebeuren, wat wil zeggen dat iedere eigenaar dus akkoord moet gaan. In de praktijk is het uiteraard niet zo simpel om ieders akkoord te bekomen. De kans dat er dus effectief een wijziging in het aantal quotiteiten plaatsvindt, is zeer klein.