03 jul Wanneer is een syndicus verplicht en wanneer vrijblijvend?
De aanstelling van een syndicus is verplicht voor elke vereniging van mede-eigenaars en van zodra men spreekt over een mede-eigendom. Dit is het geval op het moment dat er meer dan één eigenaar is in het gebouw of project.
We spreken met andere woorden dus van een dubbele voorwaarde :
- Er moet sprake zijn van een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid (wat zal blijken uit de statuten van het gebouw of complex).
- Er dient meer dan één eigenaar te zijn.
Daarnaast zijn er gevallen waarin een syndicus dus niet wettelijk verplicht is. Hier enkele voorbeelden:
De mede-eigendom heeft geen rechtspersoonlijkheid en is dus geen VME
In het verleden werden er wel eens statuten opgemaakt waarin de notaris een speciale clausule voorzag die stipuleerde dat de vereniging werd onttrokken aan het wettelijk stelsel van mede-eigendom en dus geen rechtspersoonlijkheid verkreeg omdat ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’. In de praktijk ging het dan vaak om hele kleine gebouwen met een drie- à viertal appartementen.
De clausule had als doel om voor deze kleine gebouwen met een beperkt beheer in de kost van een syndicus te besparen.
Het ontbreken van rechtspersoonlijkheid kan echter voor deze zogenaamde ‘onverdeelde mede-eigendommen’ heel wat risico’s en moeilijkheden met zich meebrengen.
Zo is het beheer van deze onverdeeldheden niet geregeld via de wet op mede-eigendom (BW art. 577) wat maakt dat bijvoorbeeld steeds alle eigenaars hun goedkeuring moeten geven over elke beslissing, terwijl in de VME’s kan beslist worden met vereiste meerderheden.
In de praktijk zijn deze onverdeelde mede-eigendommen moeilijk beheerbaar en vraagt er vroeg of laat één van de eigenaars aan de rechter om de situatie te regulariseren teneinde er een syndicus kan aangesteld worden en er kan gewerkt worden met de bepalingen in Art. 577 BW.
Er is slechts één eigenaar, maar er is wel sprake van een VME
Dit kan bijvoorbeeld voorvallen indien na verloop van tijd één van de eigenaars alle appartementen van de overige eigenaars ‘opkoopt’. Op het moment dat het laatste appartement is verkocht, is er nog slechts één eigenaar en is er dus geen sprake meer van mede-eigendom. Indien deze ene eigenaar toch niet zelf wil instaan voor het beheer van het gebouw, dient hij over te schakelen op een rentmeester in plaats van een syndicus.
Ben je geïnteresseerd in een erkende en professionele syndicus? Neem gerust contact op met ons! Jalo Beheer helpt je graag bij een professioneel beheer van de gemeenschappelijke delen van je appartementsgebouw.